更多留学生弃美来英, 火了学生租房市场

据BBC消息，2019年约7740名中国学生选择英国，比去年增加近2000人，同比剧增34%。新学年开始之际，更多中国留学生将在英国开启留学生活。

受到中美贸易战的影响，不少专业的学生并没收到美国学校的录取通知书，转而选择英国。此外，长期疲软的英镑汇率也让英国留学变得更加经济实惠。

相比10年前，选择英国的留学生几乎翻了一倍。

英国留学市场火爆增长

据伦敦发展促进署(London & Partners)今年3月的最新数据，伦敦正在经历前所未有的留学热潮，增长率从2.6%(2015/16 - 2016/17)增至5.3% (2016/17 - 2017/18)。伦敦海外留学生的数量连续5年增长。Higher Education Statistics Agency (HESA)的统计显示，2017/18年度，伦敦的国际留学生数量为118,145人，比2016/17年度增长5.3%。中国学生仍是伦敦留学生的主力军，自2011年增长了89.6%。目前在伦敦求学的中国留学生总计21,350人。美国和意大利的留学生数量分别排名第二位和第三位，分别有7,105人和5,770人在伦敦求学。印度和中国仍是留学生数量增速最快的两个市场，自2016/17年以来均增长了20%。

此外，Independent Schools Council (ISC)的数据指出，过去10年在英国私立学校就读的国际学生人数增加了近40％。2017年，英国私立学校中5.4%的学生家长来自海外。虽然这一比例很小，但过去10年的增长势头凸显了教育全球化的趋势。

而且这一趋势并没有减弱。据调查，41%的超高净值人士计划将孩子送到海外接受教育。

2019年7月，英国政府发布了名为《International Graduate Outcomes 2019》的留英毕业生的追踪调查报告。报告中除了对已经毕业的留学生去向等话题进行了调查，还重点勾画出未来英国留学市场的前景。根据报告，到2030年，英国争取计划将留英学生数量再提高30%，增加至60万人，同时英国政府要全力配合各个大学的工作。

学生住宅市场长期有利可图

在教育行业繁荣的驱动下，英国学生公寓市场对投资者的吸引力也将在未来保持稳定。

学生住宿慈善机构Unipol和全国学生联盟此前的研究发现，英国学生宿舍平均租金六年间上涨了近三分之一。

• 学生：我们愿为更好的设施掏钱

一项1,000名学生参与的调查显示，不论什么社会背景，大多数学生都愿意为更好的宿舍设施掏钱。

专建学生公寓（purpose-built student accommodation, PBSA）部门放贷机构Octopus Real Estate的学生公寓影响报告显示，76%的学生为了独立浴室愿意平均每月多花£115。与此同时，68%的学生为了烹饪设施愿意多花£92，57%为了健身房愿意多花£79，45%为了泳池愿意多花£80。

MCR地产基金经理Nick Lake表示，如今的学生们是拿酒店的标准来期待宿舍，与20年前对宿舍的要求已经截然不同了。

PBSA市场目前提供的配套和设施都是锦上添花，住在PBSA的学生，无论身体还是精神方面的状况，都比住在传统宿舍的学生要好。60%住在PBSA的学生表示对身体健康“非常满意”，而传统宿舍这一比例只有32%；精神健康方面，PBSA和传统宿舍的学生“非常满意”比例分别为34%和23%。

Octopus住宅开发主管Gavin Eustace认为，就业市场和学生经济压力如此高的情况下，开发商通过PBSA对学生的学业表现和健康状况都形成了正面影响。

调查还揭示了学生对宿舍的诉求和期待。对于部分学生来讲，网络通畅就像宿舍要有床一样毋庸置疑，对国际学生而言更是如此。有23%的学生表示签下宿舍之前会专门确认Wi-Fi网速，英国国内学生这一比例为14%。

国际学生和国内学生优先考虑的事项还有其他明显差异。国际学生更看中到大学的通勤便利性，生活环境也要更容易集中精力工作；而英国国内学生更在意结识新朋友，和让宿舍物有所值。

学生公寓长期供不应求

伦敦作为留学生市场火爆增长的最大受益者，由学校或学生公寓运营商提供的学生公寓严重跟不上日益增长的留学住宿需求。且英国大学自有的宿舍只向本科生提供1年的住宿，数据显示过半学生需要校外租房。

因此，每到新学年开始前，一些临近伦敦大学校区或可以方便通勤至某所大学的成熟小区项目往往一房难求。

大型机构看准高端学生公寓

近日，德国最大资管机构DWS借势英镑汇率低位以6亿英镑买下维塔(Vita)学生公寓资产组合。该资产包包括8个项目，总计3198个床位，分布在曼彻斯特、格拉斯哥、爱丁堡、利兹、伯明翰和纽卡斯尔。其中5个项目已在运营，剩余3个项目中的1120个床位预计于今年底完工。

该交易成为DWS今年3月收购了位于Wembley的Kelaty House学生公寓后第二次涉足学生公寓。

交易完成后，维塔集团将代表DWS继续运营所有学生公寓项目。

今年5月，美国最大的学生公寓运营商Greystar位于伦敦Southwark的一栋39层学生公寓项目获得了地方政府的批准。

该项目紧邻伦敦南岸的地标建筑碎片大厦，包括905个床位。据项目的负责人介绍，项目进入市场后每周的租金不会低于200英镑。

目前获批的方案比2009年最初的方案增加了8层。2017年，Greystar收购了这个位于St Thomas Street和Weston Street转角处的地块，具体收购价格未被披露。

Greystar英国和爱尔兰的投资总经理Troy Tomasik表示，很高兴地方政府批准了我们在Capital House的项目开发。这个项目明确表明了Greystar要为伦敦提供满足日益增长学生需求的专业学生公寓的承诺。

高端学生宿舍的争论

学生宿舍是眼前情绪克制的投资市场中为数不多的亮点之一。Unite集团今年初夏以14亿英镑收购Liberty Living之后，德国DWS不久后也紧跟着以6亿英镑收购了维塔集团的高端房产组合包。

维塔交易案引起了不小的轰动。今年早些时候8大资产打包出售时报价约为5亿英镑，远低于最终成交的6亿英镑。

一些资深消息人士称，这样的价格完全让市场震惊了：“的确是个独特的资产包，但价格反映出的市场上每张学生床位的最高资本价值，还是远远超出了市场的预期。”

更加巧合的是，这笔交易正发生在高端学生宿舍市场供过于求的担忧日渐兴起之时。在今年早些时候的《全球学生房产Global Student Property》报告中，莱坊还曾警示开发商“高估英国高端学生宿舍市场规模将更加难以实现满租”。

不过，许多代理和投资者仍认为正确地理位置的正确高端宿舍项目魅力十足，因为那些富有的学生，尤其是海外留学生，非常乐意在最好的宿舍上多花点儿钱。

然而Octopus住宅开发主管Gavin Eustace表示，学生们为设施实际准备好的钱，或者说能掏出来的钱，是有限的。随着越来越多的PBSA建成，竞争也在加剧，但价格却必须维持合理水平，否则就可能住不满。因此，一味地追求高端也不是学生宿舍市场的驱动因素。

在维塔交易案中提供咨询的Savills英国学生住宿团队负责人James Hanmer表示，市场并没有远离高端。

Moorfield的首席投资官Charles Ferguson-Davie同意高端宿舍市场非常具有韧性，而且学生对优质宿舍有大量需求。在伯明翰和伦敦的开发项目都健康良好。 

投资方面，Hanmer表示高端宿舍产品的需求已经达到了历史高位，也不认为维塔资产组合溢价夸张，是“与高端市场相吻合的”。

瞄准学生宿舍，尤其是高端市场的投资者群体在扩大，加之已经见到亚洲投资者和德国养老基金对这一市场兴趣日渐浓厚，这一细分市场绝对有更广阔的前景。

DWS本身也是这一行业的新成员，3月份以9000万英镑的价格在温布利买了一块地，完成了第一笔交易。

至于卖给DWS后继续运营的维塔学生公寓，计划将部分收益用于开发新的英国学生资产，这表明对市场前景仍有信心。其余部分的资金也将有助于集团向欧洲市场进军。

维塔学舍自发布以来，一直不断改进产品，确保在市场中维持优势，DWS的资金让他们得以在市场中继续独占鳌头。

也许只有时间才能证明维塔交易案是否处在英国学生宿舍市场的高水位线，但无可争辩的是合适地点的高端市场仍然吸引着投资者的注意。

(本文为《英国房产与投资周报》中文原创，参考Property Week、BBC等，图片源自网络。转发必须标明微信号：ukpropertyweekly。文中内容仅为行业资讯，实际投资请遵循专业法律建议)

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